Nghị định số 373.
Nhằm tiếp tục hoàn thiện cơ chế quản lý thuế, bảo đảm thống nhất với các quy định mới của pháp luật đất đai và nâng cao hiệu quả quản lý thu ngân sách nhà nước, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 373 ngày 31 tháng 12 năm 2025, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 126 năm 2020 quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý thuế. Nghị định 373 có hiệu lực thi hành từ ngày 14 tháng 02 năm 2026.
Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị định 373 là bổ sung, hoàn thiện quy định về quản lý các khoản thu từ đất, góp phần tăng cường tính công khai, minh bạch, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và nâng cao trách nhiệm phối hợp giữa các cơ quan trong quá trình xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật về quản lý thuế, các khoản thu thuộc ngân sách nhà nước phải được xác định rõ số tiền phải nộp, thời hạn nộp và được cơ quan có thẩm quyền thông báo cho người nộp để tổ chức thực hiện. Đối với lĩnh vực đất đai, Nghị định 373 tiếp tục sửa đổi, bổ sung các quy định để việc quản lý thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, khoản tiền phải nộp bổ sung, lệ phí trước bạ nhà, đất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản được thực hiện chặt chẽ, đồng bộ và rõ ràng hơn.
Điểm mới quan trọng đầu tiên là xác định ngày phát sinh nghĩa vụ với ngân sách nhà nước đối với các khoản thu từ đất theo đúng quy định của khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai năm 2024. Quy định này có ý nghĩa rất quan trọng vì giúp thống nhất giữa pháp luật đất đai và pháp luật quản lý thuế, làm căn cứ xác định đúng thời điểm phát sinh nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Điểm mới thứ hai là bổ sung rõ trường hợp tiền thuê đất áp dụng cả khi chưa có quyết định cho thuê đất, chưa có hợp đồng cho thuê đất. Đây là nội dung có ý nghĩa thực tiễn lớn, nhằm tăng cường quản lý, tránh bỏ sót nghĩa vụ tài chính, đồng thời hạn chế thất thu ngân sách nhà nước trong các trường hợp đất đã được sử dụng trên thực tế nhưng hồ sơ pháp lý chưa hoàn tất đầy đủ.
Điểm mới thứ ba là bổ sung quy định về khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và các khoản thu ngân sách khác từ đất đai do cơ quan thuế quản lý thu. Quy định này góp phần bảo đảm rằng các nghĩa vụ tài chính phát sinh từ đất đai phải được xác định đầy đủ, không để thất thu và phù hợp với thực tế sử dụng đất.
Một nội dung rất quan trọng khác của Nghị định 373 là quy định cụ thể thời hạn cơ quan thuế ban hành thông báo nộp tiền. Theo đó, kể từ ngày nhận được hồ sơ khai thuế, phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai và văn bản hợp pháp, đầy đủ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cơ quan thuế phải ban hành thông báo trong thời hạn: 07 ngày làm việc đối với tiền sử dụng đất và khoản phải nộp bổ sung của tổ chức, cá nhân là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; 05 ngày làm việc đối với tiền sử dụng đất và khoản phải nộp bổ sung của hộ gia đình, cá nhân; 05 ngày làm việc đối với tiền thuê đất và khoản phải nộp bổ sung; 03 ngày làm việc đối với thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản và lệ phí trước bạ nhà, đất.
Đồng thời, Nghị định cũng quy định rõ trách nhiệm phối hợp giữa cơ quan thuế với các cơ quan nhà nước có liên quan. Trường hợp hồ sơ, phiếu chuyển thông tin hoặc văn bản xác định nghĩa vụ tài chính chưa hợp pháp, chưa đầy đủ, thì trong thời hạn 05 ngày làm việc cơ quan thuế phải có văn bản đề nghị điều chỉnh, bổ sung; và cơ quan có thẩm quyền cũng phải thực hiện điều chỉnh, bổ sung, gửi lại cho cơ quan thuế trong thời hạn 05 ngày làm việc. Quy định này góp phần nâng cao chất lượng phối hợp liên thông giữa cơ quan thuế, cơ quan tài nguyên và môi trường, văn phòng đăng ký đất đai và các cơ quan có liên quan.
Đối với tiền thuê đất, Nghị định 373 sửa đổi khá cụ thể về thời hạn nộp tiền, đây là nội dung người sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý. Đối với trường hợp nộp tiền thuê đất hằng năm, thời hạn nộp lần đầu là chậm nhất 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền thuê đất của cơ quan thuế. Từ năm thứ hai trở đi, người thuê đất được lựa chọn nộp tiền một lần hoặc hai lần trong năm. Nếu chọn nộp một lần thì thời hạn nộp là ngày 31 tháng 5 hằng năm. Nếu chọn nộp hai lần thì kỳ thứ nhất nộp 50% chậm nhất ngày 31 tháng 5, kỳ thứ hai nộp phần còn lại chậm nhất ngày 31 tháng 10.
Đối với trường hợp nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, hoặc trường hợp phải nộp khoản tiền bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền thuê đất, Nghị định quy định: chậm nhất 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền, người thuê đất phải nộp 50% tổng số tiền phải nộp; chậm nhất 90 ngày kể từ ngày ban hành thông báo, phải nộp 50% số tiền còn lại. Quy định này giúp người nộp có lộ trình thực hiện nghĩa vụ tài chính rõ ràng hơn, đồng thời tăng tính khả thi trong tổ chức thu nộp ngân sách.
Đối với tiền sử dụng đất và khoản phải nộp bổ sung, Nghị định cũng quy định thời hạn nộp theo hướng tương tự: 30 ngày nộp 50% số tiền phải nộp, 90 ngày nộp 50% còn lại, trừ một số trường hợp đặc thù do pháp luật quy định riêng.
Có thể thấy, việc ban hành Nghị định số 373 không chỉ là sửa đổi kỹ thuật đối với Nghị định số 126, mà còn là bước quan trọng trong việc hoàn thiện cơ chế quản lý thu đối với các khoản thu từ đất, bảo đảm đồng bộ với Luật Đất đai năm 2024, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước và tạo thuận lợi hơn cho người dân, doanh nghiệp trong quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Ngành Thuế khuyến nghị các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến sử dụng đất, chuyển nhượng bất động sản và thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai cần chủ động tìm hiểu kỹ các quy định mới của Nghị định 373, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, theo dõi chặt chẽ thông báo của cơ quan thuế và thực hiện nộp tiền đúng thời hạn, góp phần xây dựng môi trường quản lý đất đai minh bạch, công bằng, hiệu quả và phát triển bền vững.